Um eine Klage auf Festsetzung des Mietbetrags erheben zu können, muss ein schriftlicher oder mündlicher Mietvertrag bestehen. Ohne einen schriftlichen oder mündlichen Mietvertrag kann gegen natürliche oder juristische Personen keine Klage auf Festsetzung des Mietbetrags erhoben werden. Wie bei jeder Klage muss der Kläger ein rechtliches Interesse an der Klageerhebung haben. Die Klage kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter erhoben werden. Der Vermieter kann klagen, um eine niedrige Miete zu erhöhen, während der Mieter klagen kann, um eine überhöhte Miete zu senken.

Jeder Miteigentümer kann die Klage auf Mietfestsetzung selbstständig erheben; in diesem Fall wird die Festsetzung nur für den seinem Anteil entsprechenden Mietbetrag verlangt. Alle Miteigentümer können die Klage gemeinsam erheben oder sich einer von einem Miteigentümer erhobenen Klage anschließen.

Bei Gesamthandseigentum müssen alle Eigentümer die Klage gemeinsam erheben oder die übrigen Eigentümer müssen der Klage beitreten bzw. eine entsprechende Zustimmungserklärung erteilen.

Besteht im Mietvertrag zwischen den Parteien eine Vereinbarung über die Bestimmung des Mietbetrags für die folgenden Mietperioden, so wird der Mietbetrag gemäß dieser Vereinbarung festgesetzt. Diese Festsetzung darf jedoch den Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex (VPI) nicht überschreiten.
Besteht keine solche Vereinbarung, kann für jede Mietperiode – nach Ablauf der ersten einjährigen Mietdauer – eine Klage auf Mietfestsetzung erhoben werden. Der Richter achtet bei der Festsetzung des Mietbetrags darauf, dass der Zwölfmonatsdurchschnitt des VPI nicht überschritten wird, und berücksichtigt Billigkeitsgrundsätze.

Unabhängig davon, ob eine Vereinbarung über den zukünftigen Mietbetrag besteht, kann bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder bei nach fünf Jahren verlängerten Mietverträgen eine Klage auf Mietfestsetzung erhoben werden. Dies gilt für jeden Fünfjahreszeitraum. Der Richter entscheidet unter Berücksichtigung des Zwölfmonatsdurchschnitts des VPI, vergleichbarer Mietwerte und der Billigkeit.
Ist der Mietbetrag in Fremdwährung festgelegt, kann er vor Ablauf von fünf Jahren nicht geändert werden. Nach fünf Jahren wird bei der Festsetzung des Mietbetrags die Wertänderung der Fremdwährung berücksichtigt.

Die Klage auf Festsetzung des Mietbetrags ist beim Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) am Wohnsitz des Beklagten oder am Ort der vermieteten Immobilie zu erheben. Sind die Vertragsparteien jedoch Kaufleute oder juristische Personen des öffentlichen Rechts, ist gemäß Artikel 17 der Zivilprozessordnung das im Vertrag bestimmte Gericht zuständig.

In Klagen auf Mietfestsetzung wird eine verhältnismäßige Gebühr auf Grundlage der monatlichen Bruttomietdifferenz erhoben. Es gibt auch Entscheidungen, nach denen bei jährlich gezahlten Mieten die jährliche Bruttomietdifferenz zugrunde gelegt wird.

Eine Klage auf Mietfestsetzung kann nicht als Teilklage oder als unbestimmte Forderungsklage erhoben werden. Der verlangte Mietbetrag muss in der Klageschrift vollständig und eindeutig angegeben werden. Während des Verfahrens kann kein Änderungsantrag zur Erhöhung des verlangten Mietbetrags gestellt werden.

Bei der Festsetzung des neuen Mietbetrags sind Sachverständigengutachten, vergleichbare Mietverträge und marktübliche Vergleichsmieten von Bedeutung. Der Mietvertrag zwischen den Parteien stellt ein Beweismittel dar. Liegt kein schriftlicher Vertrag vor, gelten Bankbelege sowie Strom-, Wasser- und Erdgasanschlüsse als Beweis.
Faktoren wie Lage, Umgebung, Größe, Beschaffenheit der Immobilie, Beginn und Dauer des Mietverhältnisses werden geprüft. Der Richter entscheidet unter Berücksichtigung der Grundsätze von Recht und Billigkeit. Bei bestehenden (langjährigen) Mietverhältnissen kann der Richter einen bestimmten Abschlag vornehmen.

Mit der eingeführten Regelung ist seit dem 1. September 2023 die Anrufung eines Mediators Voraussetzung für die Erhebung von Klagen auf Mietfestsetzung. Klagen, die ohne vorherige Mediation erhoben werden, werden aus formellen Gründen abgewiesen.

Die Übersendung einer Mitteilung ist keine Voraussetzung für die Klageerhebung; sie ist jedoch erforderlich, damit der durch das Urteil festgesetzte Mietbetrag ab Beginn der neuen Mietperiode gilt.
Vorausgesetzt, dass die Klage spätestens dreißig Tage vor Beginn der neuen Mietperiode erhoben wird oder der Vermieter dem Mieter innerhalb dieser Frist schriftlich mitteilt, dass der Mietbetrag erhöht wird, und die Klage bis zum Ende der folgenden neuen Mietperiode erhoben wird, ist der festgesetzte Mietbetrag für den Mieter ab Beginn der neuen Mietperiode verbindlich.

Urteile aus Klagen auf Mietfestsetzung können nicht vollstreckt werden, bevor sie rechtskräftig sind. Auch im Urteil enthaltene Ansprüche wie Prozesskosten und Anwaltsgebühren können vor Rechtskraft nicht vollstreckt werden.

Die Mieterhöhung darf den Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex (VPI) nicht überschreiten. Zwischen dem 01.07.2023 und dem 01.07.2024 galt für Wohnraummieten eine Höchstgrenze von 25 %. Diese Regelung endete am 01.07.2024.