Kira bedelinin tespiti davası açabilmek için yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin olması gerekir. Yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olmadan gerçek veya tüzel kişilere kira bedelinin tespiti davası açılamaz. Her davada olduğu gibi davacının dava açmasında hukuki yarar olması gerekir. Davayı hem kiracı hem kiralayan açabilir. Kiralayan düşük kira bedelinin arttırılması için, kiracı yüksek kira bedelinin düşürülmesi için dava açabilir.

Paydaşlardan her biri kira tespit davasını tek başına açabilir, bu durumda sadece kendi payına ilişkin kira bedeli tespiti ister. Tüm paydaşlar birlikte dava açabileceği gibi birinin açtığı davaya diğer paydaşlar da devam edebilir.

Elbirliği ile mülkiyet durumunda ise tüm ortaklar birlikte dava açmalı veya açılan davaya diğer maliklerin katılması, izin belgesi vermesi gerekir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde sonraki kira bedelinin belirlenmesi hususunda anlaşma varsa kira bedeli bu anlaşmaya göre belirlenir. Bu anlaşma önceki yılın Tüketici Fiyat Endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasından fazla olamaz. Ancak taraflar arasında anlaşma yoksa kira bedelinin belirlenmesi için ilk bir yıllık dönem bitmesi şartıyla her dönem için tespit davası açılabilir. Hakim kira bedelini belirlerken TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçmemesine ve hakkaniyete dikkat eder.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde sonraki kira bedeli için anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Her beş yıllık süre için bu geçerlidir. Hakim, Tüketici Fiyat Endeksinin on iki aylık ortalamasına, emsal kira bedellerine ve hakkaniyete göre karar verir. Kira bedeli yabancı para ise beş yıl geçmedikçe değiştirilemez. Beş yıl sonra kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişikliğe önem verilir.

Kira bedelinin tespiti davası, davalının ikametgahı ya da kiralanan gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Ancak sözleşmenin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise HMK 17. maddeye göre sözleşmede belirlenen yer mahkemesi yetkilidir.

Kira bedelinin tespiti davasında aylık brüt kira farkı üzerinden nispi harç alınır. Yıllık alınan kiralarda, yıllık brüt kira farkı üzerinden yapıldığı kararlar vardır.

Kira bedelinin tespiti davası, kısmi veya belirsiz alacak davası şeklinde açılamaz. İstenilen kira bedeli dava dilekçesinde tam olarak belirtilmelidir. Dava sırasında istenilen kira miktarı için ıslah talebinde bulunulmaz.

Yeni kira bedelinin belirlenmesinde bilirkişi raporu, emsal kira sözleşmeleri ve emsal rayiç kira bedelleri önemlidir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi delil niteliğindedir. Ancak yazılı sözleşme yoksa banka dekontu ve elektrik, su, doğalgaz abonelikleri delildir. Taşınmazın kira bedeline etki edecek konum, çevre, büyüklük, nitelik, kira başlangıcı ve süresi gibi konular incelenir. Hakim bu hususları dikkate alarak hak ve nesafet kurallarına göre karar verir. Eski kiracı olunması durumunda hakim belli oranda indirime gider.

Yapılan düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları için arabulucuya başvurulması şartı getirilmiştir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilir.

İhtarname gönderilmesi dava şartı değildir ancak tespit davası sonucunda belirlenen kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olması için gereklidir. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulması koşuluyla, dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, belirlenecek kira bedeli yeni kira dönemi başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Açılan kira bedelinin tespiti davalarında kira tespit ilamları kesinleşmeden icraya konulamaz. İlamda yazılı yargılama giderleri, avukatlık ücreti gibi istekler de karar kesinleşmeden yerine getirilmez.

Kira artış oranı, Tüketici Fiyat Endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasından fazla olamamaktadır. 01.07.2023 ile 01.07.2024 tarihleri arasında konut kiraları için üst sınır %25’lik artış oranı uygulanmıştır. Bu durum 01.07.2024 tarihinde sona ermiştir.