Her yıl binlerce arsa sahibi, müteahhidiyle "kağıt üzerinde" anlaşıp imza attıktan sonra büyük bir hukuki açmazın içinde bulduğunu fark ediyor. Emlakçı ofisinde hazırlanan iki sayfalık bir metin, bazen yıllarca emek verilen arsayı ya da milyonlarca lirayı tehlikeye atıyor. Oysa sorunun çözümü aslında tek bir cümlede gizli: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, noterde düzenleme (resen tanzim) biçiminde yapılmadıkça hukuken geçersizdir. Ancak bu cümle, pratikte göründüğü kadar keskin değildir. Çünkü Yargıtay, on yıllar içinde geliştirdiği içtihadıyla bazı özel durumlar için bu kesin kuralı esnetmiştir. Peki bu istisnalar nelerdir, ne zaman geçerlidir ve sizi gerçekten korur mu? Bu yazımızda tüm bu soruları adım adım ele alıyoruz.

 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli paylarını müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise bu arsa üzerinde kararlaştırılan nitelik ve kapsamda yapı inşa ederek belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Türk hukukunda bu sözleşme, hem eser sözleşmesi (TBK m. 470 vd.) hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi unsurlarını barındırdığı için "karma nitelikli sözleşme" olarak kabul edilir.

Bu karma yapı, beraberinde çok katmanlı bir hukuki sorumluluğu getirir. Sözleşmenin hangi hükümlerine göre yükümlülük doğacağı; tarafların edimleri, sözleşme süreci ve ortaya çıkan uyuşmazlığın niteliğine göre değişir. Bu nedenle bu sözleşme salt bir inşaat anlaşması olarak değil, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen kapsamlı bir hukuki ilişki olarak değerlendirmek gerekir.

 

Türk Medeni Kanunu m. 706 ve Noterlik Kanunu m. 89, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmelerin noterde düzenleme yani resmi şeklinde yapılmasını zorunlu kılmaktadır. Bu zorunluluk; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, satış vaadi sözleşmelerinde ve bu sözleşmelerin değiştirilmesinde hatta esaslı değişikliklerinde bile geçerlidir.

 

Adi yazılı belge, e-posta yazışması, WhatsApp mesajı ya da sözlü anlaşma gibi bunların hiçbiri hukuken geçerli bir sözleşme sayılmaz. Bu noktada pek çok kişinin düştüğü hata şudur: İmzalanan kâğıt var, tanık var, hatta ödeme makbuzları var. Ama noterde imza yok. Mahkeme önünde bu belgeler delil olarak kullanılabilir; ancak sözleşmenin geçerliliği için tek kriter, noterdeki imzadır.

 

Şekle aykırı sözleşmenin hukuki sonucu butlan (mutlak geçersizlik) olarak kabul edilmektedir. Bu, sözleşmenin başından beri geçersiz sayılması anlamına gelir; sonradan iyileştirilemez. Pratikte bunun sonuçları oldukça ağırdır:

Arsa sahibi, müteahhidin temerrüdünü geçersiz sözleşmeye dayandırarak talep edemez. Müteahhit, kendisine devredilmemiş arsa paylarını mahkeme yoluyla isteyemez. Topraktan daire alan üçüncü kişiler ise tapu tescili için dayandıkları hukuki zeminin altının geçersiz olduğunu teslim günü öğrenebilir. Herkes zarardadır; hem arsa sahibi, hem müteahhit, hem de bu durumu bilmeden dairesinin bedelini ödemiş alıcılar.

Şekle aykırılık ileri sürüldüğünde, tarafların yapmış olduğu edimler sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77 vd.) hükümleri çerçevesinde talep edilebilir. Arsa sahibi devrettiği payları geri isteyebilir; müteahhit ise yaptığı inşaatın masraflarını maliyet değeri üzerinden isteyebilir. Ancak bu yol hem belirsiz hem de uzundur; yıllarca süren davalar bekler sizi.

 

İşte tam bu noktada tablo değişiyor. Yargıtay, on yıllar içinde oluşturduğu tutarlı içtihadıyla şekle aykırı sözleşmelerin her durumda geçersiz sayılmaması gerektiğini kabul etmiştir. Bu istisnanın temeli Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesidir: Dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı.

 

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadına göre: İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa (uygulamada genellikle %90 ve üzeri oranı esas alınmaktadır), taraflar sözleşmeyi bilerek ve isteyerek fiilen uygulamışsa ve edimler karşılıklı olarak ifa edilmişse; o zaman şekle aykırılığı sonradan ileri sürmek TMK m. 2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması sayılır ve mahkeme tarafından reddedilir.

Yargıtay Diyor ki: Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin köklü içtihadına göre, inşaatın büyük ölçüde ya da tamamen tamamlandığı durumlarda bir tarafın sözleşmenin şekle aykırılığını ileri sürmesi, TMK m. 2'deki dürüstlük ilkesiyle bağdaşmaz ve hakkın kötüye kullanılması yasağına takılır. Bu yaklaşımın özü şudur: Kendi rızasıyla taraf olduğu ve fiiilen uyguladığı sözleşmeyi, çıkarı aleyhine döndüğünde geçersiz saymak isteyen kişiye hukuk sistemi bu imkânı tanımaz.

 

Uygulamada sık karşılaşılan bir diğer hata, tarafların önce bir "ön protokol" ya da "niyet mektubu" imzalayıp sonrasında esas sözleşme için notere gideceklerini düşünmeleridir. Bu yaklaşım hukuki açıdan son derece risklidir.

APKİS'in vaadi niteliğindeki her belge de aynı şekil şartına tabidir. Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ön sözleşmesinin de (satış vaadi) resen tanzim biçiminde yapılması gerektiğini kabul etmektedir. Notere gitmeden yapılan ön anlaşma ya da protokol, hukuki bağlayıcılıktan yoksundur.

 

Hata 1 — Sözleşmeyi Noterde Yaptırmadan İmzalamak: En yaygın ve en yıkıcı hata budur. "Güveniyorum, notere gerek yok" düşüncesi, milyonluk uyuşmazlıklara zemin hazırlar.

Hata 2 — Sözleşmeyi Tapuya Şerh Ettirmemek: Noterde yapılmış olsa bile şerh yoksa, müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı devirleri engellemek çok güçleşir. 2025/2 sayılı İçtihat Birleştirme Kararı bu riski somutlaştırmıştır.

Hata 3 — Sözleşmenin Tadilini Sözlü Yapmak: Teslim tarihini uzatmak, daire paylaşım oranını değiştirmek ya da malzeme standartlarını revize etmek gibi her esaslı değişiklik, yeniden noter onayı gerektirir. Sözlü ya da WhatsApp üzerinden yapılan değişiklikler hukuken bağlayıcı değildir.

Hata 4 — Vekâletnameyi Sözleşmenin Yerini Tutar Sanmak: Arsa sahibinin müteahhide verdiği genel vekâletname, noterden geçmemiş sözleşmenin eksikliğini kapatmaz. İkisi birbirinden bağımsız belgelerdir.

Hata 5 — Topraktan Daire Alan Üçüncü Kişilerin Durumunu Görmezden Gelmek: Sözleşme geçersizse ya da şerh yoksa, topraktan daire alanların tapuya kavuşması da tehlikeye girer. Bu kişilerin uğrayacağı mağduriyet, arsa sahibinin hukuki sorumluluğunu da gündeme getirebilir.

 

Sözleşmenizi imzalamadan önce bu maddelerin her birini teyit edin:

 

Bu hata sanıldığından çok daha yaygındır. Türkiye genelinde Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülen gayrimenkul uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünü, şekle aykırılık iddiasını içeren APKİS davaları oluşturmaktadır. Mahkeme süreçleri ortalama 3 ila 5 yıl sürebilmekte; bu süre zarfında inşaat yarım kalabilmekte, taşınmazlar üzerine haciz ya da ipotek yüklenebilmektedir. Müteahhidin inşaatı yarım bırakması durumunda bu süreç daha da içinden çıkılmaz bir hal alır.

 

Sözleşmenizi imzalamadan önce ya da mevcut bir uyuşmazlıkta doğru adımı atmak için profesyonel hukuki destek almanız büyük fark yaratır. Büromuz; sözleşme taslağının hazırlanması, tapuya şerh süreçleri ve uyuşmazlık çözümünde deneyimli avukatlarıyla yanınızdadır.

Sözleşmenizi hazırlamasını, mevcut sözleşmenizi incelemesini ya da devam eden uyuşmazlığınızda hukuki destek sağlamasını istiyorsanız bugün bize ulaşın.